Fonte:
Banco
topa um pouco mais de risco no crédito imobiliário
07/10/2013
às 00h00
Por Felipe Marques | De São Paulo
Lazari, da Abecip:
regra do CMN diminui chance de deterioração do crédito
Desde
agosto, o financiamento à aquisição da casa própria tornou-se a maior carteira
de crédito à pessoa física e superou os empréstimos às famílias no sistema
financeiro. A modalidade, hoje menina dos olhos dos bancos brasileiros, cresce
mais do que a média do crédito total. Dados recentes divulgados pelo Banco
Central mostram, porém, que as operações do segmento imobiliário têm mostrado,
na média, um perfil mais arriscado, com prazos mais longos e menor exigência de
entradas.
São
três sinais que pedem um acompanhamento mais cuidadoso. O primeiro é uma queda
no valor dado de entrada para o financiamento, o que provoca um aumento da
fatia do valor do imóvel que é financiada. Essa proporção é apontada pelos
bancos como uma das medidas mais importantes do risco de crédito do setor. Em
segundo lugar, a inadimplência dos novos empréstimos teve leve piora e, por
último, os prazos têm ficado cada vez mais longos.
Essa
combinação ocorre em um cenário que o crédito imobiliário puxa o avanço das
demais linhas. O estoque de financiamentos habitacionais aumentou 35,1% no
acumulado dos 12 meses encerrado em agosto, registrando R$ 315 bilhões. Cresce
largamente à frente da média do crédito às famílias como um todo, que avançou a
um ritmo de 16,3%. Há de se notar, contudo, que o imobiliário já avançou mais,
chegando a crescer mais de 50% ao ano em 2010, quando as instituições privadas
começaram a demonstrar algum apetite pela modalidade.
Segundo
o BC, no semestre encerrado em junho, a proporção do valor do imóvel que é
financiada (LTV, na sigla em inglês) subiu de 68% em dezembro de 2012 para 71%
em junho de 2013. Os números incluem os imóveis financiados tanto com recursos
da poupança como do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) - caso do
programa habitacional do governo, Minha Casa, Minha Vida, em que o subsídio do
governo faz as vezes de uma entrada.
A
própria autoridade monetária tomou uma medida importante para limitar o
potencial de risco desses portfólios. Na mesma regra em que elevou de R$ 500
mil para R$ 750 mil o teto do valor de imóvel que pode ser financiado pelos
bancos usando recursos da poupança, o Conselho Monetário Nacional (CMN) fixou
uma exigência mínima de entrada para operações de crédito imobiliário. A
resolução prevê que o empréstimo concedido e as despesas acessórias a ele não
ultrapassem 80% do valor do imóvel, podendo chegar a 90% quando o contrato é
regido pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
Bruno
Gama, diretor-geral da CrediPronto, joint-venture do Itaú Unibanco e da
imobiliária Lopes, calcula ser necessário pelo menos 20% de entrada no
financiamento imobiliário. "A média de LTV do mercado em 70% é algo que
vemos como razoável", afirma. "Temos estudos que mostram que 80% já é
um nível mais perigoso, em que a volatilidade da inadimplência fica
maior", diz, explicando que o tomador nesse caso é mais vulnerável a
variações da economia e de seu endividamento pessoal.
"Ao
colocar o limite na resolução, o regulador mata no ninho qualquer possibilidade
de acontecer no Brasil o que aconteceu em outros países, em que o LTV saiu de
controle", afirma o presidente da Associação Brasileira das Entidades de
Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octávio de Lazari Junior. "O
comprometimento de capital próprio do tomador é um fator importante para manter
a carteira de crédito saudável", diz. Segundo Lazari, que também é diretor
no Bradesco, considerando apenas o crédito imobiliário com recursos da
poupança, o LTV do mercado foi de 62% para 65% em um período de três anos.
A
cota financiada do imóvel é uma das métricas determinantes para a probabilidade
de inadimplência, afirma o diretor executivo de habitação da Caixa Econômica
Federal, Teotonio Rezende. No banco público, em dezembro de 2008, essa relação
era de 68% para empréstimos com recursos do FGTS e 61% no universo da poupança.
Em agosto deste ano, havia subido para 74% e 71%, respectivamente. O executivo,
porém, enxerga um limite informal para esse percentual entre 75% e 80%,
independentemente da fonte do recurso.
O
prazo médio também foi esticado e cravou 27,1 anos em agosto. No mesmo mês do
ano passado, estava em 25,7 anos. Desde 2012, alguns dos grandes bancos da
modalidade, como a Caixa Econômica Federal, passaram a aceitar operações em até
35 anos, ante os 30 anos feitos anteriormente. Embora o cliente costume quitar
o crédito antes do prazo cheio do financiamento (em média em até dez anos,
segundo executivos do mercado) esse aumento de prazo diminui a parcela mensal e
habilita mais tomadores à modalidade.
"Nos
nossos modelos de crédito, há uma baixa correlação entre aumento de prazos e
inadimplência dos contratos de crédito imobiliário", afirma Rezende. Na
experiência do banco oficial, os atrasos no crédito imobiliário se concentram
nos primeiros três anos do contrato.
Lazari,
da Abecip, afirma que o uso da tabela SAC no crédito imobiliário, que faz com
que a prestação comece mais alta, mas vá caindo ao longo do contrato, atenua o
risco do alongamento de prazos. "O salário, em geral, sobe enquanto a
prestação cai, o que favorece a quitação antecipada", afirma o executivo.
A
inadimplência é um terceiro fator que demanda atenção. Por enquanto, o
indicador de créditos habitacionais com atraso superior a 90 dias no total do
estoque fica em 2%, e tem se mantido estável. Só que olhando apenas os
empréstimos concedidos mais recentemente, o calote teve leve aumento. Dados do
BC mostram que dos empréstimos habitacionais concedidos em julho de 2012, 0,9%
ficaram inadimplentes seis meses depois. É pouco, sem dúvida, mas cresceu na
comparação com o crédito concedido em junho, em que a proporção dos
inadimplentes seis meses depois era de 0,5%.
Nos
empréstimos mais recentes concedidos no âmbito da poupança, Lazari afirma que
os atrasos têm se mantido estáveis na média histórica de 1,4%. O que pode explicar
o leve avanço na inadimplência são as operações do Minha Casa, Minha Vida,
embora a Caixa já trabalhe para diminuí-la. (ver texto abaixo)
Embora
os bancos afirmem categoricamente que têm originado carteiras de qualidade no
crédito imobiliário, ainda há espaço para dúvidas. É o que afirma Ceres Lisboa,
analista sênior para bancos brasileiros da agência Moody's, que questiona a
falta de dados para uma avaliação mais precisa dos financiamentos imobiliários
que têm sido concedidos em períodos recentes.
"Não
é possível saber ao certo se as pessoas estão trocando outras dívidas pelo
crédito imobiliário ou se elas estão o empilhando junto com outros
compromissos", afirma. A analista pondera que a carteira de crédito
imobiliário é pequena, o que mitiga os efeitos negativos que ela pode trazer ao
sistema.
